La Loi Scellier

     voir le texte au journal Officiel du 03 mai 2009

La loi Scellier est issue de la réforme de la loi Robien afin de dynamiser le secteur de l'investissement locatif Elle remplacera progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009.

Principe de la loi Scellier :

• Vous achetez un bien immobilier neuf.
• Vous le louez pendant 9 à 15 ans.
• Vous bénéficiez de 25% du prix du logement en réduction d'impôt (achat en 2009, 2010) ou 20%
  ( achat en 2011 et 2012)

Vos objectifs  :

• Réduire votre impôt.
• Vous constituer un patrimoine immobilier avec un faible apport initial.
• Préparer votre retraite

Les logements concernés   :                                               

Tous les logements neufs dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L.111-9 du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, pour bénéficier du régime fiscal Scellier, le contribuable doit fournir une attestation du promoteur pour le respect de la norme RT2005

   propose , à Saint-Etienne, une résidence à Très Haute Performance Energétique

soit une réduction de 30% des consommations énergétiques par rapport à la

règlementation thermique RT 2005

Avant tout avantage fiscal, c'est la qualité du bien immobilier qu'il faut considérer : est-il au prix du marché ? L’emplacement est-il de qualité et avec potentiel ? Sera-t-il facile à louer ?

Il faut donc bien connaitre le marché locatif local et les prix du marché local

La fiscalité :

Ce n'est donc plus un abattement sur le revenu imposable comme dans le cadre de la loi Robien ou la loi Borloo, mais bel et bien d'une réduction d'impôt.

Ce dispositif Scellier est limité à l'achat d'un seul bien par an et dans la limite de € 300 000.

Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, la réduction d'impôt est équivalente à 2,77% par an du montant investi dans le bien immobilier (25% / 9 ans).

Pour les investissements réalisés en 2011 et 2012 la réduction d'impôt sera équivalente à 2,22% par an du montant investi (20% / 9 ans).

Après les 9 ans de location initiale, l'investisseur peut soit revendre son bien, soit le garder en location auquel cas, il bénéficiera d'une réduction d'impôt supplémentaire dans le cadre du Scellier Social: à raison de 2% par an pendant 6 ans par période de 3 ans reconductible, soit 37% sur 15 ans (attention, dans ce cas-là, impossibilité de louer aux ascendants/descendants).

Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.

Pour que la réduction d'impôt soit applicable, l'engagement de location avec l'investissement loi Scellier doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le loyer au m² ne doit pas être supérieur, pendant toute la durée de la location, à un plafond (voir tableau ci-dessous) mais aucun plafond de ressources du locataire n'est imposé.

La Loi Scellier n'interdit pas la location à un ascendant ou descendant. Cependant, pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal, cette personne ne doit pas être membre de votre foyer fiscal.

Le plafond de loyer est variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier.

Les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, B1 et B2 (identiquement à la loi Robien). La zone C a donc été sortie du dispositif afin d'éviter la construction de programmes dans les toutes petites villes.

Robien centré ou Borloo neuf sont deux dispositifs à destination des particuliers qui désirent acheter un logement neuf afin de le louer.

Ils fonctionnent sur le même principe : l'amortissement accéléré du logement locatif.

En d'autres termes, il s'agit de déduire du montant de vos loyers déclaré au fisc, une partie du prix de votre investissement. Vous créez ainsi des déficits fonciers qui viennet s'imputer sur votre revenu global : vous paierez moins d'impôts tout simplement parce que vous déclarez moins de revenus !

Vous devez être propriétaire d'un logement neuf acheté sur plan ou achevé.

Les logements doivent être situés en France.

En Borloo comme en Robien, vous devez respecter des plafonds de loyer répartis en 4 zones géographiques mais pour fixer le tarif de location et trouver un locataire facilement, il est important de tenir compte des réalités du marché selon l'adresse sélectionnée.

En moyenne, le rendement locatif brut est estimé autour de 4.5% à 5%.

Vous devez vous assurer que votre locataire pourra s'acquitter du montant du loyer.

Pour cela, demandez-lui des justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d'imposition, relevé d'identité bancaire...). Si les revenus ne vous paraissent pas suffisants, vous pouvez demander qu'une tierce personne se porte garante du loyer.

Pour pouvoir bénéficier de ces dispositifs, vousdevez tout d'abord en faire la demande à l'administration fiscale en joignant à votre déclaration de revenus le formulaire N°2044 SPE.

Ce formulaire contiendra les informations suivantes : votre identité et votre adresse , l'adresse du logement, la date d'acquisitiion ou d'achèvement, la surface, le montant du loyer, la date de la première mise en location, l'engagement à louer à titre de résidence prinipale pour 9 ans minimum, le calcul et le montant de la réduction d'impôts, une copie du bail.

Si vous optez pour le Borloo, il vous faudra ajouter une copie de l'avis d'imposition du locataire afin que le fisc puisse vérifier si les plafonds de ressources sont bien respectés.

La date de demande est un élément clé :

Si vous achetez un logement sur plan en 2008 et qu'il s'achève en 2009, il vous faudra prendre l'option Borloo ou Robien dans votre déclaration de 2010 et elle concernera les impôts 2009.

Si vous ne respectez pas vos engagements, le fisc peut remettre en cause vos avantages fiscaux, mais en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès de l'un ou l'autre des conjoints, aucune sanction ne sera pratiquée.

Le Robien Recentré

Rentré en vigueur le 01/09/08, e Robien recentré vise à réorienter l'investissement locatif.

lCe dispositif vous permet de déduire de vos loyers 6 % de la valeur du logement chacune des 7 premières années, puis 4 % chacunes des 2 années suivantes.

Au total, l'amortissement peut représenter 50 % du prix du logement sur 9 ans.

Vous devez vous engager à louer le logement au moins pendant 9 ans, en location non meublée et à usage de résidence principale du locataire.

Vous devez également respecter des plafonds de loyer, répartis en 4 zones et souvent supérieurs au loyer du marché libre.

Les déficits fonciers créés par l'amortissement sont imputables sur les revenus fonciers à hauteur de 10 700€ par an.

Le solde et les intérêts d'emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Vous pouvez louer le logement à l'un de vos ascendants ou descendants s'il est détaché de votre foyer fiscal.

Plafonds mensuels de loyer par métre carré fixés par le dispositif Robien en neuf.

Le Borloo Neuf

Lancé en 2006, le Borloo Neuf vise à relancer l'offre de logements à loyer modéré.

Ce dispositif vous permet de déduire de vos loyers 6 % de la valeur du logement chacune des 7 premières années, puis 4 % chacunes des 2 années suivantes.

Vous pourrez encore amortir 2.5 % par an pendant 2 périodes consécutives de 3 ans.

Au total, l'amortissement peut représenter 65 % du prix du logement sur 15 ans (et 50 % sur 9 ans).

Vous bénéficiez en plus d'une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers (quand vous déclarez 100€ de loyers, seuls 70€ sont pris en compte par le fisc).

Les déficits fonciers sont donc plus importants, vos impôts baissent davantage.

Vous devez vous engager à louer le logement à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.

Vous devez également respecter des plafonds de loyer.

Les déficits fonciers créés par l'amortissement sont imputables sur les revenus fonciers à hauteur de 10 700€ par an.

Le solde et les intérêts d'emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les charges sont déductibles selon un régime réel sur justificatifs.

Vous ne pouvez pas louer le logement à l'un de vos ascendants ou descendants. Vous pouvez néanmoins louer le bien à l'un de vos enfants après 3 ans de location en Borloo, pour une durée de 9 ans maximum. Pendant cette période, l'avantage fiscal est supendu.

Plafonds mensuels de loyer par métre carré fixés par le dispositif bORLOO en neuf.